New Zealand හි කුලී නිවැසියන්ට (Tenants) පසුගිය කාලයට වඩා දැන් වැඩි බලයක් තිබෙනවා. මෙය RNZ හි Susan Edmunds ගේ ලිපියක් ඇසුරින් සකසන ලද Sinhala blog සටහනයි.

කුලී නිවැසියන්ට වඩා හොඳ තත්ත්වයක් පවතින මේ අවස්ථාවේදී, ඔබේ නිවාස හිමියා අනුගමනය කළ යුතු නීති මොනවාදැයි ඔබ දන්නවාද? මෑතකාලීන Tenancy Tribunal තීන්දු මඟින් පෙනී යන්නේ සමහර නිවාස හිමියන් තවමත් වැරදි කරන බවයි.

1. නොදන්වා පැමිණීම (Turn up unannounced)

නිවාස හිමියන්ට කල්තියා දැනුම් නොදී කුලී නිවසට පැමිණිය නොහැක.

  • පරීක්ෂාවන් (inspections) සඳහා පැය 48 ක දැනුම් දීමක් ද,
  • අලුත්වැඩියාවන් (repairs or maintenance) සඳහා පැය 24 ක දැනුම් දීමක් ද දිය යුතුය.
  • මෙය කඩ කළහොත්, ඔවුන්ට උපරිම වශයෙන් $1500 ක damages ගෙවීමට සිදුවිය හැකිය.

ඔවුන් පිටත නඩත්තු කටයුත්තක් කරන්නේ නම්, එය ඔබගේ peace, comfort and privacy වලට බාධා නොවන බවට වග බලා ගත යුතුය. Tenancy Services උපදෙස් දෙන්නේ: “ඔබ පැමිණෙන වේලාව සහ හේතුව කල්තියා දැනුම් දීම, ඔබේ කුලී නිවැසියන් සමඟ ධනාත්මක සබඳතාවක් ගොඩනගා ගැනීමට හොඳ මාර්ගයකි.”

නිවස විකිණීමට තිබේ නම්, open homes පැවැත්වීම සඳහා ද කුලී නිවැසියාගේ අවසරය තිබිය යුතුය.

2. Professional Cleaning ඉල්ලා සිටීම

ඔබ නිවසින් පිටව යන විට carpet cleaning ඇතුළුව, professional cleaning සඳහා ගෙවන ලෙස නිවාස හිමියාට ඉල්ලා සිටිය නොහැක. කුලී නිවැසියන් කළ යුත්තේ නිවස reasonably clean and tidy තත්ත්වයකින් භාර දීම පමණි.

කුලී නිවැසියන්ට pets ඇති කිරීමට අදාළ නව නීති සමඟ මෙය මඳක් සංකීර්ණ විය හැකි බව Tenancy Advisory හි අධ්‍යක්ෂ Sarina Gibbon පවසයි. දෙසැම්බර් 1 න් පසුව තත්ත්වය කෙසේ වුවත්, pets නොමැති විටකදී කුලී නිවැසියාට professionally clean කිරීමට අවශ්‍ය නැත.

3. Pet Bond එකක් අය කිරීම (තවම)

නිවාස හිමියන්ට දෙසැම්බර් 1 වනදා වන තුරු pet bond එකක් එකතු කළ නොහැක. Gibbon මහත්මිය පවසන්නේ, දෙසැම්බර් 1 ට පෙර consent ලබා දුන්නොත්, නිවාස හිමියාට pet bond එකක් අය කළ නොහැකි බවයි.

4. අඩු කුලියකට නැවත බදු දෙන විට එම වෙනස කුලී නිවැසියාගෙන් අය කිරීම

කුලී නිවැසියා fixed term එකක් කඩා දමා කලින් පිටව ගියහොත්, අඩු කුලියකට නිවස බදු දීමට සිදුවුවහොත්, එම කුලී වෙනස (rental differential) ගෙවන ලෙස නිවාස හිමියාට සාමාන්‍යයෙන් ඉල්ලා සිටිය නොහැක.

Gibbon මහත්මිය පවසන්නේ, නිවාස හිමියාට කලින් පිටවීම නිසා ඇතිවන reasonable expenses පමණක් අය කළ හැකි බවයි. ආදායම් අහිමි වීම (loss of income) යනු expense එකක් නොවේ.

අඩු කුලිය සාධාරණ බවත්, හොඳම කුලිය ලබා ගැනීමට හැකි සෑම පියවරක්ම ගත් බවත් නිවාස හිමියාට ඔප්පු කිරීමට අවශ්‍ය වේ. එසේ නොමැතිව rent loss ඉල්ලීම dismiss වේ.

5. කුලී නිවැසියාගේ බඩු භාණ්ඩ ගැනීම

නිවාස හිමියන්ට තමන්ට ගෙවීමට ඇති මුදල් පියවා ගැනීමට කුලී නිවැසියන්ගේ possessions (බඩු භාණ්ඩ) ගත නොහැක. එක් අවස්ථාවකදී නිවාස හිමියෙක් කුලී නිවැසියාගේ $4000 ක computer එකක් ගෙන තිබූ අතර, Tenancy Tribunal විසින් damages සහ possessions වෙනුවෙන් $4500 ක් ගෙවීමට නියම කරන ලදී.

6. කුලී ගෙවීම් හිඟයන් අනවශ්‍ය ලෙස එකතු වීමට ඉඩ හැරීම

කුලී නිවැසියා කුලී ගෙවීම් පැහැර හරින්නේ නම්, නිවාස හිමියාට එම හිඟ මුදල් (arrears) අනවශ්‍ය ලෙස ගොඩ ගැසීමට ඉඩ දිය නොහැක. Residential Tenancies Act පවසන්නේ හානිය හෝ අලාභය සීමා කිරීමට reasonable steps ගත යුතු බවයි.

Gibbon මහත්මිය පවසන්නේ, නිවාස හිමියන් ඉක්මනින් ක්‍රියා කළ යුතු බවයි. නිවාස හිමියා 14-day notice එකක් දී, tenancy එක අවසන් කිරීමට හෝ වාරික සැලැස්මක් (instalment plan) ආරම්භ කිරීමට පියවර නොගතහොත්, Tribunal විසින් හිමි විය යුතු සම්පූර්ණ කුලී මුදල ලබා නොදීමට ඉඩ තිබේ.

7. බිල්පත් නියමිත වේලාවට ලබා නොදීම

නිවාස හිමියන් කුලී නිවැසියන්ට බිල්පත් (bills) කඩිනමින් ලබා දිය යුතුය. Watercare වැනි සේවාවල බිල්පත් මාස ගණනක් හෝ අවුරුදු ගණනක් තබාගෙන, පසුව tenancy අවසානයේදී විශාල මුදලක් ඉල්ලා සිටීමට නිවාස හිමියන්ට නොහැක. usage fee එක reasonably quickly on-charge කළ යුතුය.

8. සති තුනකට වඩා රටින් පිටවීම

අනුප්‍රාප්තික දින 21 කට වඩා රටින් පිටවන ඕනෑම නිවාස හිමියෙකු තමන් වෙනුවෙන් ක්‍රියා කිරීමට agent කෙනෙකු පත් කළ යුතුය.

9. Cabin ප්‍රශ්න අවුල් කර ගැනීම

කුලී නිවැසියන්ට cabin එකක් ස්ථාපනය කිරීමට අවශ්‍ය වූ විට ගැටලු ඇතිවිය හැකිය.

  • Cabin එක vehicle එකක් නම් එය Residential Tenancies Act ප්‍රශ්නයක් නොවේ. එවැනි අවස්ථාවක consent දීම ප්‍රතික්ෂේප කිරීම හෝ කොන්දේසි දැමීම කුලී නිවැසියාගේ quiet enjoyment කඩ කිරීමකි.
  • නමුත්, සෑම cabin එකක්ම කුලී නිවැසියාට නිවසට ගෙන ඒමට නිවාස හිමියාගේ අවසරය නොමැතිව කළ නොහැක. මෙය සංකීර්ණයි.

Gibbon මහත්මිය පවසන්නේ මෙවැනි අවස්ථාවලදී legal advice ලබා ගත යුතු බවයි.

10. පළිගැනීම (Retaliate)

කුලී නිවැසියන් යමක් කිරීම නිසා ඊට පළිගැනීමක් ලෙස නිවාස හිමියන්ට notice එකක් දීමට හෝ කුලිය වැඩි කිරීමට නොහැක.

කුලී නිවැසියෙක් tenancy සම්බන්ධයෙන් ප්‍රශ්නයක් මතු කර දිනකට පසු නිවාස හිමියා notice එකක් දුන් අවස්ථාවකදී, adjudicator පැවසුවේ නිවාස හිමියා අවම වශයෙන් අර්ධ වශයෙන් හෝ කුලී නිවැසියාගේ අයිතිවාසිකම් ක්‍රියාත්මක කිරීම නිසා පෙළඹී ඇති බවට ප්‍රබල නිගමනයක් කළ හැකි බවයි. එවැනි අවස්ථාවලදී, නිවාස හිමියා notice එක සඳහා legitimate reason එකක් ඇති බව පෙන්විය යුතුය. එම කුලී නිවැසියන්ට $1500 ක් පිරිනමන ලදී.